I DOVERI DELL'AMMINISTRATORE

Cerchiamo ora di capire meglio cosa l'Amministratore di Condominio sia tenuto a fare per sorvegliare la parte di impianto di cui è responsabile (e cioè la rete di distribuzione idrica condominiale), al fine di garantire la potabilità dell'acqua. Nella circolare ASL di Milano del 16 dicembre 2003, n.10774 (la cui sostanza è poi stata avallata dal parere del Ministero della Sanità reso il 10/06/2004, su cui si è detto nella precedente newsletter) viene sancito: “ qualora vi sia motivo di ritenere che nella fase di trasporto dal contatore all'utenza le caratteristiche dell'acqua possano essere alterate, l'Amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto è tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità ”.
Sembra allora corretto sostenere che, solo in caso di mancata adozione di questi provvedimenti, l'Amministratore condominiale sia passibile delle sanzioni previste dal Decreto legislativo 31/2001. Come procedere? Sicuramente la questione relativa alla potabilità dell'acqua va portata all'esame dell'assemblea. In questa sede si può deliberare un controllo una tantum sulla qualità delle acque. Ma se l'assemblea fosse contraria? In tale ipotesi, potrebbe l'amministratore considerarsi esentato da qualsiasi responsabilità ovvero egli deve comunque procedere, dovendo preoccuparsi di tutelare la salute anche della minoranza dissenziente (e cioè coloro che i controlli li vogliono?), come parrebbe imposto dalle norme legislative volte alla tutela della salute pubblica.
Il punto sembra destinato a restare per il momento aperto. Al di là di tale non irrilevante problema, che tipo di attività è richiesta all'Amministratore? Egli potrebbe affidarsi a tecnici specializzati (ma chi ne paga la parcella, se l'assemblea è dissenziente?), i quali potrebbero stabilire la tipologia dei controlli da fare.
E' vero che ci si potrebbe attestare su un profilo minimale di controlli, ma esso qual è? Come fa l'amministratore ad assicurarsi che, da un canto, il controllo sia adeguato e, dall'altro, i tecnici non ne vogliano approfittare per estendere il loro incarico e relativo compenso? A dirimere tale situazione parrebbero particolarmente utili dei protocolli di verifica elaborati da organismi indipendenti , quali ad esempio i laboratori delle Camere di Commercio. Protocolli evidentemente aventi mero valore indicativo e, quindi non vincolanti sotto alcun profilo. Tuttavia decisamente utili.

Senza alcuna pretesa di completezza, si propone qualche spunto di riflessione sulle modalità di attuazione dei controlli di competenza dell'Amministratore, che a nostro parere dovrà attivarsi di propria iniziativa in caso di “situazioni sospette”, quali ad esempio: la presenza di tubature o componenti della condotta idrica in piombo o leghe di piombo; la presenza di un cassone di raccolta condominiale; la presenza di perdite d'acqua nell'impianto; ogni qual volta i condomini lamentino problemi come ad esempio la presenza di solidi sospesi nell'acqua, il colore o l'odore o l'aspetto sgradevole o nel caso di ripetuti casi di tossinfezioni…
Ribadiamo, comunque, che non è assolutamente necessario ripetere l'intero complesso di analisi effettuate dal Gestore dell' Acquedotto, ma è sufficiente monitorare un ristretto numero di parametri rappresentativi. Solo qualora tali parametri diano un segnale di allarme, ha senso procedere a verifiche più approfondite.

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